Patrimoine
Plus-values immobilières
Calcul de la plus-value de cession d’un bien immobilier détenu par une SCI non immatriculée
Depuis le 1er novembre 2002, les SCI constituées avant le 1er juillet 1978, doivent être immatriculées au RCS (loi 2001-420 du 15 mai 2001). Le défaut d’immatriculation entraîne un transfert de patrimoine de la société vers les associés à la date du 1er novembre 2002 (BOFiP-ENR-AVS-40-40-§ 450-06/12/2017).
En l’espèce, un contribuable qui avait hérité en 1989 des parts sociales d’une SCI propriétaire d’un ensemble immobilier a revendiqué le bénéfice de l’exonération pour délai de détention de plus de 15 ans lors de la vente de l’immeuble social en 2010 (CGI art. 150 VC dans sa version en vigueur avant la loi 2011-1117 du 19 septembre 2011).
L’administration a remis en cause le bénéfice de cette exonération au motif que le défaut d’immatriculation de la SCI (créée en 1959) au 1er novembre 2002 avait conduit à un transfert de propriété de l’immeuble cédé dans le patrimoine personnel du contribuable au 1er novembre 2002. De sorte que l’immeuble cédé était détenu depuis moins de 15 ans et ne pouvait, à ce titre, bénéficier d'une exonération totale de plus-value.
Par ailleurs, il a été reproché au contribuable d’avoir majoré le prix d’acquisition par rapport à la valeur vénale réelle de l’immeuble à la date à laquelle il en est devenu propriétaire.
En effet, en l’absence de valeur retenue pour la détermination des droits de mutation à titre gratuit et de prix versé en 2002, le prix d’acquisition devait être établi par comparaison avec le prix de cession d’immeubles comparables au cours de l’année 2002.
Débouté en 1re instance, le contribuable fait appel.
La Cour administrative d’appel rejette sa requête.
CAA Versailles 12 juin 2018, n°17VE00397
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Date: 01/11/2024