La vente de deux maisons d’habitation et de l’ensemble du terrain à bâtir attenant sous le bénéfice de l’exonération au titre de la résidence principale

Dans cette affaire, des coïndivisaires cèdent une propriété familiale d’une superficie totale de 46 155 m2 comprenant :

- deux maisons d’habitation (4 339 m2) ;

- une chapelle privée ;

- un terrain attenant.

Ils se prévalent de l’exonération de plus-value immobilière au titre de la résidence principale et de ses dépendances immédiates et nécessaires (CGI art. 150 U, II.1° et 3°).

L’administration fiscale redresse au motif que seule la fraction de la propriété correspondant aux deux maisons d’habitation et à leurs dépendances immédiates composées notamment des cours et voies d’accès pouvait bénéficier de l’exonération au titre de la résidence principale mais non le surplus du terrain vendu comme terrain à bâtir.

Il s’en suit un contentieux entre les contribuables et l’administration. Les juges de première instance rejettent la demande des contribuables tendant à la décharge des suppléments d’imposition tandis que les juges d’appel y font droit.

La ministre de l’Action et des comptes publics se pourvoit en cassation.

L’appréciation souveraine des juges du fond sur la qualification du terrain à bâtir comme dépendance immédiate et nécessaire

Le Conseil d’État rejette le pourvoi et contredit la position de l’administration fiscale selon laquelle il est exclu que des terrains vendus en tant que terrains à bâtir puissent bénéficier de l’exonération au titre des dépendances immédiates et nécessaires, à l’exception des cours et voies d’accès (BOFiP-RFPI-PVI-10-40-10-§ 340-27/06/2023).

Selon lui, la qualification de terrain à bâtir n’exclut pas, par elle-même, celle de dépendance immédiate et nécessaire. Il appartient aux juges du fond d’apprécier souverainement, sous réserve de dénaturation, si les parties du terrain cédé constituent une dépendance immédiate et nécessaire.

En l'espèce, pour juger que l’ensemble du terrain attenant aux deux maisons d’habitation en constituait la dépendance immédiate et nécessaire, les éléments suivants ont été retenus :

- la surface sur laquelle était implanté le système d’assainissement individuel des maisons d’habitations était indispensable à leur usage ;

- les autres constructions et aménagements annexes implantés sur la propriété, à savoir le bassin, la chapelle, la terrasse et le court de tennis, avaient toujours fait l’objet d’une utilisation privative par les cédants et ces équipements étaient fonctionnellement liés aux maisons d’habitation ;

- les différents espaces verts, à l’état de jardin, pelouse ou espaces boisés, faisaient également l’objet d’une utilisation privative à titre d’agrément.

Remarque

« Plus-values immobilières », RF Web 2024-2, § 293